רכישת דירה מקבלן

בשנים האחרונות וכתוצאה מעודף ביקוש בתחום רכישת דירת יד ראשונה מקבלן נוצר מצב שבו הרוכשים רצים לחתום על חוזה רכישת דירה מקבלן. הבעיה היא כי ברוב מוחלט של המקרים החוזה הינו חוזה דרקוני אשר הסעיפים בו מגנים על הקבלן. משפרי דיור רבים להוטים על רכישת הדירה החדשה ולעיתים פועלים פשוט בחוסר אחריות. איך יכול להיות שכל כך הרבה אנשים חותמים על הסכם שפוגע בהם? כמובן שבמועד החתימה הכל נעשה באווירה נינוחה אולם הבעיות צצות בהמשך כאשר יכולת המיקוח של הרוכשים הינה מאוד מאוד מוגבלת.

​

ראשית, חייבים לזכור כי מדובר בעסקה מורכבת, ואופן ביצוע העסקה יכול להשליך על עתיד הרוכשים.

יש לזכור כי מדובר על דירה נרכשת על בסיס חוזה בלבד ואין זכות קניינית על שום חלק בפרויקט. בנוסף עורך הדין מטעם הקבלן מייצג אותו ודואג לאינטרסים האישיים של הקבלן המבצע את הפרויקט. נכון, לעיתים אותו עורך דין נותן שירות לרוכשים בדמות רישום הנכס ברשויות, אולם מדובר במישור שירותי ולא במישור של יעוץ משפטי ומסחרי לטובת הרוכשים. אל תוותרו על עורך דין המתעסק במקרקעין שייצג אתכם!

​

• אם כבר החלטתם לרכוש דירה יש לתת את הדעת לגבי מספר נושאים וביניהם:

• יש לוודא כי הקבלן ו/או החברה הקבלנית רשומים בפנקס רישום המקרקעין במטרה להדגיש כי הקבלן הוא הבעלים הברור של הקרקע.

• במידה והקבלן חוכר את הקרקע, חשוב לוודא כי הקרקע מהוונת ובנוסף הסכם הפיתוח מעיד על כך.

• יש לוודא כי לחברת הבנייה קיים היתר בנייה בתוקף (היתר בניה תקף לשלוש שנים מיום קבלתו), כל האגרות בעבור ההיתר שולמו, אם קיים חוב היטל השבחה יש לבדוק מתי הקבלן מתכוון להסדיר את התשלום מול הוועדה. בנוסף חשוב לוודא כי הדירה הנרכשת נמצאת בהיתר הבנייה.

• האם יש ליווי בנקאי לפרויקט? במידה וקיים בנק המלווה את הפרוייקט ניתן לשלם את כל המשכנתא ולהימנע מהצמדות. לצורך כך מומלץ להיעזר בחברת ייעוץ משכנתאות .

• יש לבדוק האם הקרקע היא אדמה שרשומה במנהל מקרקעי ישראל או אדמת רשומה בטאבו.

• יש לוודא כי שלא קיימות הערות אזהרה לטובת צד ג'.

• יש לבדוק האם הרוכשים מחויבים בתשלומי עמלה בגין ליווי הפרויקט על ידי הבנק הנבחר.

 

לאחר חתימת ההסכם ישנם מספר דגשים וביניהם:

• יש לוודא כי הסעיפים שסוכמו בעל פה עם הקבלן מופיעים בחוזה ואכן מקוימים בפועל.

• חשוב לוודא כי המפרט הטכני של הדירה מולא באופן מדויק על ידי הקבלן וכל הבטחותיו לגבי שינויים מופיעים במפרט.

• חשוב לבדוק כי קיים סעיף בחוזה המאפשר לרוכשים לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה במקרה שקיימת אפשרות לכך.

• יש לבדוק שלא קיים סעיף בחוזה המתיר לקבלן לעשות שינויים בתוך תחום הדירה אותה רכשתם או לדחות מועד ביצוע ללא אישור הרוכשים.

• חשוב להבין, כשרוכשים דירה יד ראשונה מקבלן קיימות שתי תקופות המגינות על הרוכשים ע"פ חוק: תקופה ראשונה – "תקופת הבדק" – זוהי התקופה בה הקבלן מחויב לתקן כל ליקוי ולא חלה על הרוכשים חובת ההוכחה לנזק. תקופה שניה – "תקופת האחריות" – זוהי התקופה אשר בה חובת הוכחת הנזק חלה על הרוכשים.

 

לסיכום – רכישת דירה הינה תהליך של התחדשות מימוש והרגשה טובה אך יש לעשות זאת באחריות ולהיעזר לאנשי מקצוע כדי להימנע מטעויות שעולות הרבה כסף.

​

אבי דביר, רו"ח 

יעוץ וליווי פיננסי

​